עיריית אתא גבתה דמי השבחה שלא כדין

עיריית קרית אתא גבתה במשך עשרות שנים דמי השבחה עבור בניית בתים בשכונת קרית בנימין, על סמך תוכנית בניין עיר שלא היתה בתוקף. כך עולה מהכרעה של השמאי המכריע, רן וירניק, שמאי מקרקעין ומשפטן, שדן במחלוקת בין בעלי אחד המגרשים בקרית בנימין לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

הוועדה חייבה בעלי מגרש ברחוב שפרינצק בקרית בנימין, אשר ביקשו לבנות עוד יחידה בחלק השני של המגרש, בדמי השבחה. זאת, תוך חישוב אחוזי הבנייה במגרש במהלך השנים, על פי תוכניות המתאר השונות. בעלי המגרש, באמצעות שמאי המקרקעין גרשון פנחסיק, הגישו בעלע המגרש ערר נגד החיוב והנושא הועבר לדיון בפני השמאי המכריע, רן וירניק, על פי התיקון לחוק שנכנס לתוקף במהלך השנה האחרונה.

בהכרעתו בודק השמאי באופן יסודי את כל תוכניות הבנייה שחלות על שכונת קרית בנימין. התוכנית הראשונית שחלה על השטחים האלה היא תוכנית כופריתא משנת 1940, מתקופת הבריטים, שעל פיה מותר היה לבנות על השטח 10 אחוז למגורים ועוד חמישה אחוזים למבני עזר. בשנת 1969 הוכנה תוכנית חדשה, אבל זו לא הופקדה בסופו של דבר. תוכנית זו התירה עד 60 אחוזי בנייה ברוטו, ועל אף שלא אושרה, שימשה, כך נקבע במהלך ההליך, כבסיס להוצאת היתרי בנייה רבים.

ב-1980 הוכנה תוכנית חדשה, כ/150, אשר פורסמה למתן תוקף. על פי תוכנית זו, על כל מגרש מותר לבנות עד שתי יחידות דיור, בגובה עד שתי קומות. הוועדה המחוזית דרשה כעבור מספר שנים מהעירייה לבצע שינויים בתוכנית בתוך חצי שנה. התוכנית שונתה, אך בעקבות עתירה לבית המשפט העליון, נקבע כי תוכנית זו אושרה שלא כדין והיא משוללת תוקף. בהמשך, בשנת 2006, פורסמה תוכנית נוספת, כ/251, אשר קובעת כי אחוזי הבנייה המרביים על המגרש הם 41.

השמאי ציין כי עיקר המחלוקת בין עמדת הוועדה לבין עמדת בעלי המגרש, המיוצגים על ידי השמאי פנחסיק, היא האם מגיעים לוועדה דמי השבחה בגין תוכנית ב/150. עמדת העירייה היתה שבעלי הקרקע צריכים לשלם, נכון ל-11 באפריל 2006, סכום של 38 אלף שקל, בעוד שבעלי המגרש טענו שהם לא חייבים דבר. לגבי ההשבחה מול תוכנית כ/251, דרשה העירייה עוד כ-42 אלף שקל, ובסך הכול 74 אלף שקל.

פנחסיק טען עוד כי הוועדה אישרה במשך שנים אחוזי בנייה החורגים מהתוכניות בתוקף, ועל כן אין צורך לשלם דמי השבחה. הוא אף הציג מסמך חתום על ידי מהנדס העיר לשעבר, ממנו עולה כי הוועדה הוציאה היתרי בנייה שלא על פי תוכניות בעלות תוקף. הוועדה הכחישה שהיה נוהל של הוצאת בנייה שלא על פי תוכניות בעלות תוקף.

"החלטה שהופכת סדרי עולם"

השמאי וירניק קיבל את עמדתו של פנחסיק ברוב הנקודות השנויות במחלוקת. לדבריו, הוא התרשם שהוועדה אישרה בנייה באחוזים גבוהים בהרבה לעומת תוכנית כופריתא, וזאת ללא תשתית תכנונית.

השמאי ערך חישוב כספי לגבי ההשבחה של המגרש עקב התוכניות השונות. הוא קבע כי ביחס לתוכנית כ/150, ההשבחה היתה שלישית, קרי, התוכניות על פיהן הוועדה אישרה את אחוזי הבנייה, למרות שלא היו בתוקף, איפשרו יותר אחוזי בנייה. לגבי התוכנית האחרונה שהיא בתוקף, כ/251, נמצא כי בעלי המגרש ישלמו היטל השבחה בסך 28 אלף שקל.

השמאי פנחסיק ציין: "זו החלטה שהופכת סדרי עולם, וזאת משום שעיריית קרית אתא נהגה לגבות מאז שנת 1980 ובמשך 30 שנה, היטל השבחה עקב תוכנית כ/150 הנ"ל, ומתברר כיום שלגביה לא היה בסיס חוקי". יצוין, כי זו השומה המכרעת השלישית במספר, בה הופחתה באופן משמעותי שומת העירייה, בעקבות ערר שהגיש פנחסיק: בפעם הראשונה זה היה באזור התעשייה, בפעם השנייה במרכז העיר וכיום בשכונת קרית בנימין.

מעיריית קרית אתא נמסר: "כל שמאות הינה לגופה ואין שמאות אחת דומה לשמאות אחרת. בידי העירייה שמאויות של שמאי מכריע מאותו הטריבונל אשר מאשרות השבחה בהתאם לכ/150 וכן שמאויות של שמאי מכריע אשר גבוהות מאשר ביקשה הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה".