"של מי הבית - של הקיבוץ או שלי?"

זוג קוראים שאל: אנו עומדים להיקלט כבני זוג, חברים חדשים - בקיבוץ מתחדש, שיש בו תהליך של שיוך דירות. אומנם קיבלנו הסבר לגבי תהליך הקליטה, אך אנו מבקשים לדעת מהן הבעיות המשפטיות שקיימות לגבי מימון בניית הבית וקבלת משכנתא מהבנק, ומה באמת קורה אם לא נצליח לעמוד בתשלומים.

ויש תשובה: הקיבוץ המתחדש מציב לפני המבקשים להיקלט בו אתגרים לא-פשוטים בתחום בניית בית המגורים. כלום קיימת אפשרות, ישאל המתבונן מהצד, שאדם ישקיע את מיטב כספו בבלוקים, בקרמיקה ובפרגולה, מבלי שיהיה לו "טאבו"? מסתבר שכן. שיטת "הקליטה החדשה" בקיבוץ המתחדש מעבירה את חובת מימון הבנייה, ולעיתים גם את ביצועה בפועל, אל הנקלט החדש, גם אם אין נרשמת על שמו "הערת אזהרה" בטאבו.

בקליטה לחברות בקיבוץ מתחדש, בו טרם נעשה או טרם הושלם מהלך של רישום דירות על שם החבר ("שיוך דירות קנייני") - הקיבוץ הוא הבעלים של הזכויות במגרש עליו בונה "החבר החדש" את ביתו.

ב"תקנון הקליטה החדשה" מתקבל, לרוב, הנקלט החדש לחברות ללא תקופת מועמדות, תוך שהוא מתחייב לבנות את ביתו בקיבוץ (בין אם "ירכוש" מבנה קיים או יבנה בית חדש). לרוב, הקיבוץ הוא האחראי על תהליך פיתוח המגרשים והבנייה, והחבר הנקלט נושא בעצמו בכל עלויות הבנייה, הפיתוח והתשתיות במגרש, וכן בחלקו היחסי בעלות הנחת התשתיות עד קצה המגרש. החבר הנקלט נדרש, לעיתים, גם לשלם "דמי כניסה" (או "דמי קליטה") לקיבוץ, כאשר נהוגה הנחה לגבי "משפחת חברים" שאחד מבני הזוג בה הוא "בן קיבוץ".

מנגנוני הגנה חוזיים

זהו מצב דברים מיוחד, בו אדם בונה בית במימונו ובאחריותו, על קרקע שהזכויות בה שייכות לאגודה בה הוא חבר. ישנם כאן, אומרים עורכי הדין שרון קוסקי ויוני אייזן (ממשרד זלצמן, גילת, קנולר, גראוס, סלומון ושות'), היבטים משפטיים מורכבים, עם הסדרה ייחודית.

נסקור שניים מהם: הראשון נוגע למישור יחסי האמון בין החבר לקיבוץ. החבר שם את כספו בקרקע, אך הזכויות בה נותרות בידי הקיבוץ. ההסדרה נעשית באמצעות מנגנוני הגנה חוזיים בין הקיבוץ לבין החבר, המקנים לחבר זכויות בבית המגורים ובמגרש עליו הוקם, ולפיהם כל עוד החבר עומד בהתחייבויותיו כלפי הקיבוץ, שמורות לו זכויות שימוש בלעדיות (אל מול יתר חברי הקיבוץ) בבית המגורים המסוים, שהוקם על-ידו. הקיבוץ לא יוכל למסור את הבית לאחר, אלא בנסיבות חריגות בהן נפסקה חברות החבר בקיבוץ.

המישור השני הוא מימון הבנייה. ישנם בנקים, אומרת שרון קוסקי, המעמידים לחברי קיבוץ, גם בתנאים שכאלה, הלוואות למטרות דיור בסכומים של עד 500 אלף ש"ח או עד 50% מסכום הבנייה, לפי הנמוך מביניהם, לתקופה של עד 15 שנים. בנקים ייעודיים למשכנתאות מוכנים, לדבריה, להעמיד הלוואות משכנתא גם בהיקף מימון גבוה יותר.

החבר, מסבירה עו"ד קוסקי, נדרש - כתנאי להעמדת הלוואות אלה - למשכן את זכויותיו אל מול הקיבוץ (ולעיתים גם לתת בטוחות נוספות) כדי להבטיח

בנוסף, מבקש הבנק שהקיבוץ יסכים שבמקרה בו החבר הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הבנק - לא ימנע הקיבוץ מהבנק לבצע הליכי פינוי של החבר מהבית. גם החבר נדרש להסכים כי נקיטת הליכי פינוי על-ידי הבנק נגדו, במקרה בו לא יעמוד בתשלומי ההלוואה - תביא להפסקת חברותו בקיבוץ.

הקיבוץ לפני הבנק

לעיתים, כאשר המימון ניתן בהיקפים גבוהים ועבור מספר לא-קטן של חברים - נדרש הקיבוץ לשעבד את מתחם המגורים החדש הנבנה בקיבוץ, אך זהו שעבוד שאינו מאפשר לבנק להיפרע מן הקרקע המשועבדת, ואינו מהווה ערבות של הקיבוץ לחוב החבר. מטרת השעבוד היא לאפשר לבנק להעביר, במסגרת הליכי המימוש, את זכויותיו בבית של החבר הלווה (הזכויות החוזיות מול הקיבוץ והעתידות מול המינהל) - אל החבר החדש, שיכנס בנעליו של החבר שאינו עומד בתשלומים ונדרש לפנות את ביתו.

"לקיבוץ", אומרת עו"ד קוסקי, "עומדת זכות קודמת לבנק, המעוגנת במסמכי השעבוד, להחליט מה יעשה בבית המגורים של החבר שאינו פורע את תשלומיו. רק אם בחר הקיבוץ שלא לקבל את זכויותיו של החבר בבית לעצמו, יוכל הבנק להעביר את הזכויות בבית לאדם אחר, אך זאת רק אחרי שהקיבוץ אישר את הנקלט החדש לחברות".

באשר לערבויות של הקיבוץ להלוואות החברים, מדגישה עו"ד קוסקי, הדבר נתון לחלוטין לשיקול הדעת של הקיבוץ. מעטים הקיבוצים שמממנים בנייה לחברים חדשים, היא אומרת, ובוודאי שאינם עושים זאת כאשר הנקלטים אינם בני הקיבוץ.

כאן המקום להעיר כי לצד מודלים של שיוך דירות על דרך "שיוך זכויות קנייני" או "שיוך דירות חוזי", קיימים מודלים מסוג "שיוך זכויות דיור תקנוני", בהם בונה הנקלט החדש את ביתו במימונו, אך הזכויות בקרקע נותרות תמיד של הקיבוץ. הסכמי מימון הבנייה מול הבנקים - מותאמים לאפיונים המיוחדים של מודלים אלה.